Konditionen für Erbbaurechtsverträge

1. Soweit nicht im Einzelfall erhebliche öffentliche Belange dagegen sprechen, wird den Wohnerbbauberechtigten an städtischen Grundstücken die Möglichkeit des Ankaufes des jeweiligen Grundstückes bzw. der Verlängerung des Erbbaurechts gegeben.

2. Ein Vorrang des Verkaufs vor der Verpachtung, wenn der Verkauf für die Stadt wirtschaftlicher ist, wird nicht festgelegt. Entsprechende bisherige Beschlüsse der Ratsversammlung finden insofern keine weitere Anwendung und werden aufgehoben.

3. Bei Verlängerung des Erbbaurechtes oder Verkauf des Grundstückes sind Nachverdichtungsmöglichkeiten zu prüfen und vertraglich durch Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten und Nachzahlungsverpflichtungen abzusichern oder soweit möglich durch Veränderung des Zuschnitts der künftigen Erbbaurechtsfläche zu ermöglichen. Insoweit die Verwaltung eine ei-genständige Regelung für den Verkauf städtischer Grundstücke bzw. den Abschluss von Erbbauverträgen zum Zwecke des Wohnungsbaus plant, die erhebliche Vergünstigen bei der Errichtung öffentlich geförderten Wohnraums (sozialer Wohnungsbau) vorsieht, wird eine solche Planung im Grundsatz begrüßt.

4. Die Verlängerung des Wohnerbbaurechtes wird den Erbbauberechtigten zu folgenden Konditionen angeboten:
– Laufzeit:
40 Jahre ab Vertragsschluss zum Ende des jeweiligen Jahres

– Zu vereinbarender Erbbauzins für die Zeit ab dem 1. des auf Vertragsabschluss folgenden Monats bis zur Grundstücksgröße von 500 m² gestaffelt:
• 0-10 Jahre: 1,5 %
• 10-20 Jahre 2 %
• 20-25 Jahre 2,5%
• 25-30 Jahre 3 %
• 30-40 Jahre 4 %

– Für Grundstücksanteile über 500 m²: Gartenland mit 26 Euro/m2

– Bei Verlängerung auslaufender Verträge wird mindestens der bisherige Pachtzins verlangt

– Bei besonders großen Grundstücken prüft die Verwaltung auf Antrag, ob insbesonderen Einzelfällen ein Grundstücksteil aus dem Pachtverhältnis gelöst und an die Stadt zurück-gegeben werden kann. Hierzu wird die Verwaltung gebeten, der Selbstverwaltung bis Dezember 2018 einen Verfahrensvorschlag zur Beschlussfassung vorzulegen.

– Alle 5 Jahre Anpassung an den allgemeinen Verbraucherpreisindex (entsprechend der bisher geltenden Regelung)

– Dingliche Sicherung des Erbbauzinses
Der verein barte Erbbauzins in Höhe von auf 4 % bzw. 6% des aktuellen Bodenrichtwertes inkl. der automatischen Wertsicherungsklausel wird grundbuchlichgesichert.

– Ermäßigung des Erbbauzinses
Der Erbbauzins wird auf Antrag auf 50% des oben ermittelten Satzes ermäßigt, wenn die/der Erbbauberechtigte/n eine vom Amt für Wohnen und Grundsicherung ausgestellte Bescheinigung gemäß § 8 Abs. 4 des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes vorlegt/en, die belegt, dass das Gesamteinkommen der/des Erbbauberechtigten die Einkommensgrenzen nicht oder nur unwesentlich überschreitet. Diese Ermäßigung gilt nur bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und für Erbbaurechte, die im Stadtgebiet Kiel liegen. Die Erbbauzinsermäßigung wird für jeweils 5 Jahre gewährt und wird bei erneuter Vorlage der vorgenannten Nachweise jeweils wieder um 5 Jahre verlängert.

5. Um in den Genuss des vom Bund angestrebten Baukindergeldes gelangen zu können, wird der Verlängerungsvertrag der Verpachtung so gestaltet, dass Familien mit Kindern das Baukindergeld wahrnehmen können oder dem gleichgestellt werden.

Bis 2026 laufen in Kiel über 60 Erbpachtverträge aus, einige noch im Jahr 2018. Aufgrund der in den letzten Jahrzehnten und besonders in den letzten Jahren stark gestiegenen Grundstückswerte drohen, sofern keine Neuregelung beschlossen wird, bei der Verlängerung auslaufender Verträge sehr starke Erhöhungen der Pachten, die einige Pächter finanziell zu überfordern drohen. Dies gilt besonders für Pächter von nach heutigen Maßstäben übergroßen Grundstücken. Der Kauf der bislang gepachteten Grundstücke ist für viele Päch-ter zunehmend keine Alternative mehr, weil bei der Berechnung des Kaufpreises der volle Grundstückswert zugrunde zu legen ist.

Die hier vorgelegten Regelungen berücksichtigen diese Entwicklung und schaffen eine Neuregelung, die Sicherheit für die Pächterinnen und Pächter herbeiführt. Damit wird gleichzeitig die soziale Zielrichtung des Erbbaurechts gewahrt: Menschen mit wenig Eigenkapital wird der Erwerb von Hauseigentum ermöglicht. Dadurch wird die Vermögensbildung von Gering- und Durchschnittsverdienern gefördert und bezahlbarer Wohnraum geschaffen und gesichert.

Insgesamt werden die Pächterinnen und Pächter im Vergleich zur bisherigen Regelung erheblich bessergestellt – der Nachlass auf den wirtschaftlichen Wert beträgt bei der Mehrzahl der Fälle über 50 %.

Bei Verlängerung auslaufender Verträge wird durch die Staffelung ein finanziell verträglicher, langfristiger Übergang ermöglicht; gerade für ältere Pächter ist das langsame Aufwachsen über Jahrzehnte eine besondere Entlastung.

Bei Neuvergabe von Erbbaurechten ist der Vorteil der Staffelung, dass während der üblichen Tilgungszeiträume der Zins sehr niedrig ist und ansteigt, wenn das Haus lastenfrei ist und der Erbpachtzins relativ zum (mutmaßlich) gestiegenen Grundstückswert günstig ist.

Das Festschreiben eines Satzes von 26 Euro/m2 für Gartenland bedeutet eine weitere soziale Komponente, die gerade bei der Verlängerung von auslaufenden Verträgen die Wirkung gestiegener Grundstückswerte erheblich mildert und speziell auf Kieler Besonderheiten, namentlich in Hammer, Rücksicht nimmt.

Gleichzeitig hält der Vorschlag die gemeinderechtlichen Vorgaben und die Vorgaben der Kommunalaufsicht ein und die Regelung ist möglichst einfach und unbürokratisch, für die Verwaltung handhabbar und für Pächterinnen und Pächter transparent.

Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD ist die Einführung eines einkommensabhängigen Baukindergeldes vereinbart worden. Dies stellt bei Neubau oder Kauf eines Wohnhauses für Gering- oder Normalverdiener mit Kindern, die Erbbaurechte erwerben, eine zusätzliche erhebliche Entlastung dar. Bei den Einkommensgrenzen des Wohnberechtigungsscheins werden Kinder ohnehin berücksichtigt.

Ratsherr Rüdiger Karschau
SPD-Ratsfraktion

Ratsherr Michael Frey
CDU-Ratsfraktion

Ratsherr Arne Langniß
Ratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen

Ratsherr Marcel Schmidt
SSW-Ratsfraktion

Ratsfrau Christina Musculus-Stahnke
FDP-Ratsfraktion

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